《民法典》與物業管理

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《民法典》與物業管理

2020年5月28日,十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》(以下簡稱“《民法典》”),自2021年1月1日起施行。這是新中國第一部以“典”命名的法律,涉及到人民生活的方方面面。這是中華人民共和國第一部《民法典》,成為民事法律的集大成,也成為法律界必須學習的熱點,這一部具有劃時代意義的民事法律大匯編,哪些內容與物業服務行業息息相關?

劃重點

? 1、《民法典》頒布后,物業相關的法律法規更加完善、系統,業主的權利意識會增強。

? 2、《民法典》頒布后,政府有關部門在物業領域的職責更加明確。

? 3、《民法典》頒布后,小區表決增加了業主參與度的要求,可能導致小區重要事項通過難度增大。

? 4、《民法典》頒布后,明確要求利用公共部位開展多經業務需經全體業主表決,物業服務企業開展多經服務的難度增大。

? 5、《民法典》頒布后,物業服務收支項目要求公開,包干制、酬金制計費方式差異變小 。

? 6、《民法典》明確了業主對物業管理服務合同的任意解除權,更換物業會變的更容易。

《民法典》作為一部民事法律,卻列出了不少條文對行政部門的職責進行了厘定,這正是體現了國家對物業行業的重視,體現了對有關行政部門充分發揮政府職能,對物業行業予以指導、協助的要求。同時,將行政法的相關規定納入《民法典》中,也體現了國家對民事主體行為的指引,體現了《民法典》對業主、物業服務人在物業相關實踐中的指導意義。無論是業主、物業使用人還是物業服務人,在物業領域遇到問題時,都可以合理尋求有關行政部門的幫助,依法維護自身利益。

和物業管理相關的詳細條款

第二篇?物權

第六章?業主的建筑物區分所有權

第二百七十一條【建筑物區分所有權】業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權;對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第二百七十二條【業主對專有部分的權利和義務】業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全;不得損害其他業主的合法權益。

第二百七十三條【業主對共有部分的權利和義務】業主對建筑物專有部分以外的共有部分;享有權利;承擔義務;不得以放棄權利為由不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房;其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

第二百七十四條【建筑區劃內道路、綠地等的權利歸屬】建筑區劃內的道路;屬于業主共有;但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地;屬于業主共有;但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房;屬于業主共有。

第二百七十五條【車位、車庫的歸屬】建筑區劃內;規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬;由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;屬于業主共有。

第二百七十六條【車位、車庫的首要用途】建筑區劃內;規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

第二百七十七條【業主自治管理組織的設立及指導和協助】業主可以設立業主大會;選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序;依照法律、法規的規定。地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

第二百七十八條【業主共同決定事項及表決】下列事項由業主共同決定:

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

(九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項;應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項;應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項;應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第二百七十九條【業主改變住宅用途的限制條件】業主不得違反法律、法規以及管理規約;將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的;除遵守法律、法規以及管理規約外;應當經有利害關系的業主一致同意。

第二百八十條【業主大會、業主委員會決定的效力】業主大會或者業主委員會的決定;對業主具有法律約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的;受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第二百八十一條【建筑物及其附屬設施維修資金的歸屬和處分】建筑物及其附屬設施的維修資金;屬于業主共有。經業主共同決定;可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的;業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

第二百八十二條【共有部分的收入分配】建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入;在扣除合理成本之后;屬于業主共有。

第二百八十三條【建筑物及其附屬設施的費用分擔和收益分配】建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項;有約定的;按照約定;沒有約定或者約定不明確的;按照業主專有部分面積所占比例確定。

第二百八十四條【建筑物及其附屬設施的管理主體】業主可以自行管理建筑物及其附屬設施;也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人;業主有權依法更換。

第二百八十五條【業主和物業服務企業或其他管理人的關系】物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托;依照本法第三編有關物業服務合同的規定管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施;接受業主的監督;并及時答復業主對物業服務情況提出的詢問。物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施;積極配合開展相關工作。

第二百八十六條【業主的相關義務及責任】業主應當遵守法律、法規以及管理規約;相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對于物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施;業主應當依法予以配合。業主大會或者業主委員會;對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為;有權依照法律、法規以及管理規約;請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。業主或者其他行為人拒不履行相關義務的;有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴;有關行政主管部門應當依法處理。

第二百八十七條【業主合法權益的保護】業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為;有權請求其承擔民事責任。

第七章?相鄰關系

第二百八十八條【處理相鄰關系的原則】不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則;正確處理相鄰關系。

第二百八十九條【處理相鄰關系的法律依據】法律、法規對處理相鄰關系有規定的;依照其規定;法律、法規沒有規定的;可以按照當地習慣。

第二百九十條【用水、排水相鄰關系】不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用;應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放;應當尊重自然流向。

第二百九十一條【通行相鄰關系】不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的;應當提供必要的便利。

第二百九十二條【相鄰土地的利用】不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的;該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。

第二百九十三條【相鄰通風、采光和日照】建造建筑物;不得違反國家有關工程建設標準;不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

第二百九十四條【相鄰不動產之間不可量物侵害】不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物;排放大氣污染物、水污染物、土壤污染物、噪聲、光輻射、電磁輻射等有害物質。

第二百九十五條【維護相鄰不動產安全】不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等;不得危及相鄰不動產的安全。

第二百九十六條【使用相鄰不動產避免造成損害】不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的;應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害。

第八章?共有

第二百九十七條【共有及其類型】不動產或者動產可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第二百九十八條【按份共有】按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

第二百九十九條【共同共有】共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。

第三百條【共有人對共有物的管理權】共有人按照約定管理共有的不動產或者動產;沒有約定或者約定不明確的;各共有人都有管理的權利和義務。

第三百零一條【共有物的處分、重大修繕和性質、用途變更】處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的;應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意;但是共有人之間另有約定的除外。

第三百零二條【共有物管理費用的分擔】共有人對共有物的管理費用以及其他負擔;有約定的;按照其約定;沒有約定或者約定不明確的;按份共有人按照其份額負擔;共同共有人共同負擔。

第三百零三條【共有物的分割】共有人約定不得分割共有的不動產或者動產;以維持共有關系的;應當按照約定;但是共有人有重大理由需要分割的;可以請求分割;沒有約定或者約定不明確的;按份共有人可以隨時請求分割;共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的;應當給予賠償。

第三百零四條【共有物的分割方式】共有人可以協商確定分割方式。達不成協議;共有的不動產或者動產可以分割且不會因分割減損價值的;應當對實物予以分割;難以分割或者因分割會減損價值的;應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的;其他共有人應當分擔損失。

第三百零五條【按份共有人的份額處分權和其他共有人的優先購買權】按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

第三百零六條【優先購買權的實現方式】按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的;應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的;協商確定各自的購買比例;協商不成的;按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。

第三百零七條【因共同財產產生的債權債務關系的對外、對內效力】因共有的不動產或者動產產生的債權債務;在對外關系上;共有人享有連帶債權、承擔連帶債務;但是法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外;在共有人內部關系上;除共有人另有約定外;按份共有人按照份額享有債權、承擔債務;共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人;有權向其他共有人追償。

第三百零八條【按份共有的推定】共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有;或者約定不明確的;除共有人具有家庭關系等外;視為按份共有。

第三百零九條【按份共有人份額的確定】按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額;沒有約定或者約定不明確的;按照出資額確定;不能確定出資額的;視為等額享有。

第三百一十條【用益物權、擔保物權共有的參照適用】兩個以上組織、個人共同享有用益物權、擔保物權的;參照適用本章的有關規定。

第三篇?合同

第二十四章?物業服務合同

第九百三十七條【物業服務合同定義】物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內,為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務,業主支付物業費的合同。物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

第九百三十八條【物業服務合同內容和形式】物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾,為物業服務合同的組成部分。物業服務合同應當采用書面形式。

第九百三十九條【物業服務合同的效力】建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同,對業主具有法律約束力。

第九百四十條【前期物業服務合同法定終止條件】建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前,業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

第九百四十一條【物業服務轉委托的條件和限制性條款】物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的,應當就該部分專項服務事項向業主負責。物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人,或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

第九百四十二條【物業服務人的一般義務】物業服務人應當按照約定和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分,維護物業服務區域內的基本秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為,物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

第九百四十三條【物業服務人信息公開義務】物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況,以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

第九百四十四條【業主支付物業費義務】業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

第九百四十五條【業主告知、協助義務】業主裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務人,遵守物業服務人提示的合理注意事項,并配合其進行必要的現場檢查。業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的,應當及時將相關情況告知物業服務人。

第九百四十六條【業主合同任意解除權】業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的,可以解除物業服務合同。決定解聘的,應當提前六十日書面通知物業服務人,但是合同對通知期限另有約定的除外。依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的,除不可歸責于業主的事由外,業主應當賠償損失。

第九百四十七條【物業服務合同的續訂】物業服務期限屆滿前,業主依法共同決定續聘的,應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。物業服務期限屆滿前,物業服務人不同意續聘的,應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會,但是合同對通知期限另有約定的除外。

第九百四十八條【不定期物業服務合同】物業服務期限屆滿后,業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定,物業服務人繼續提供物業服務的,原物業服務合同繼續有效,但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同,但是應當提前六十日書面通知對方。

第九百四十九條【物業服務人的移交義務及法律責任】物業服務合同終止的,原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域,將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人,配合新物業服務人做好交接工作,并如實告知物業的使用和管理狀況。原物業服務人違反前款規定的,不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費;造成業主損失的,應當賠償損失。

第九百五十條【物業服務人的后合同義務】物業服務合同終止后,在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前,原物業服務人應當繼續處理物業服務事項,并可以請求業主支付該期間的物業費。

第七篇?侵權責任及附則

第十章?建筑物和物件損害責任

第一千二百五十二條【建筑物、構筑物或者其他設施倒塌、塌陷致害責任】建筑物、構筑物或者其他設施倒塌、塌陷造成他人損害的;由建設單位與施工單位承擔連帶責任;但是建設單位與施工單位能夠證明不存在質量缺陷的除外。建設單位、施工單位賠償后;有其他責任人的;有權向其他責任人追償。因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因;建筑物、構筑物或者其他設施倒塌、塌陷造成他人損害的;由所有人、管理人、使用人或者第三人承擔侵權責任。

第一千二百五十三條【建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物脫落、墜落致害責任】建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害;所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的;應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后;有其他責任人的;有權向其他責任人追償。

第一千二百五十四條【不明拋擲物、墜落物致害責任】禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的;由侵權人依法承擔侵權責任;經調查難以確定具體侵權人的;除能夠證明自己不是侵權人的外;由可能加害的建筑物使用人給予補償??赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a償后;有權向侵權人追償。物業服務企業等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規定情形的發生;未采取必要的安全保障措施的;應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。發生本條第一款規定的情形的;公安等機關應當依法及時調查;查清責任人。

第一千二百五十五條【堆放物倒塌、滾落或者滑落致害責任】堆放物倒塌、滾落或者滑落造成他人損害;堆放人不能證明自己沒有過錯的;應當承擔侵權責任。

第一千二百五十六條【在公共道路上堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品致害責任】在公共道路上堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品造成他人損害的;由行為人承擔侵權責任。公共道路管理人不能證明已經盡到清理、防護、警示等義務的;應當承擔相應的責任。

第一千二百五十七條【林木折斷、傾倒或者果實墜落等致人損害的侵權責任】因林木折斷、傾倒或者果實墜落等造成他人損害;林木的所有人或者管理人不能證明自己沒有過錯的;應當承擔侵權責任。

第一千二百五十八條【公共場所或者道路上施工致害責任和窨井等地下設施致害責任】在公共場所或者道路上挖掘、修繕安裝地下設施等造成他人損害;施工人不能證明已經設置明顯標志和采取安全措施的;應當承擔侵權責任。窨井等地下設施造成他人損害;管理人不能證明盡到管理職責的;應當承擔侵權責任。






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2020年6月4日 16:34
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